看中的地是 SHM 地契，律师说我公司拿不了，是真的吗？
发布 · 匿名提问土地SHMHGB地契
我们在西爪哇看中一块工业用地，卖方拿出来的地契是 SHM。我请的印尼律师说我的 PT PMA 拿不了 SHM，要我别买。中介又说没问题、可以操作。到底谁说得对？这块地是不是就不能买了？
回复 · Kevin
Indotudi 印尼本地团队：土地、执照、认证、KITAS、厂房建设。
律师是对的，中介说的「可以操作」也不算错 —— 但两个人说的不是同一件事。
SHM 是什么
SHM（Hak Milik，所有权）是印尼最高等级的地权，没有年限。但它只能由印尼自然人持有 —— 外国人不行，外资公司（PT PMA）也不行，这一条没有例外。您律师拦您，拦得对。
那正确的路是什么
公司要持有的是 HGB（Hak Guna Bangunan，建筑使用权）。这是印尼法人可以合法持有的地权，工业厂房用的就是它。通行的年限结构是初始 30 年，可延长 20 年，再续 30 年，合计最多约 80 年（位于特定投资区域的地块另有更长的授予方式）。对一条产线的生命周期来说，这个年限是够用的。
所以完整路径是：
- 先把 PT PMA 注册好 —— 公司不存在，就没有能持有地权的主体
- 在过户前，把地块从 SHM 转换为 HGB
- 以公司名义完成过户、缴税、公证
这是标准动作，不是灰色操作。中介说的「可以操作」，如果指的是这套流程，那他没说错；如果他指的是先挂在某个印尼人名下，那您现在就该走人 —— 代持在印尼法律下是无效的，也是最常见的血本无归的方式。
买之前一定要一起查的两件事
地契等级只是第一关。真正让人赔钱的通常是另外两样：
- 权属是否干净 —— 继承纠纷、抵押、一地二卖，在乡镇地块上并不罕见
- RTRW 空间规划是否允许工业用途 —— 一块便宜的地如果不在规划的工业用途里，它永远变不成您的厂房。这一条我们在谈价格之前就会先查
我们自己下地走、自己核地契。地块有问题，我们会直接告诉您别买 —— 把一块有纠纷的地卖给客户，这种生意我们不做。
以上为截至 2026 年 3 月的通行做法，不构成法律意见，最终以您签署的文件和印尼法规为准。
把您手上那块地的地契照片和位置发我们，我们先帮您看等级、看规划、看权属，再决定值不值得飞一趟。微信在这里。我们手上也有现成的地块，本月精选的一块在苏加武眉。